1,7 milioni di famiglie in emergenza abitativa
1,7 mln famiglie in disagio — 600.000 domande ERP inevase — 49.000 sfratti/anno
Secondo il rapporto Nomisma-Federcasa, 1,7 milioni di famiglie italiane vivono in condizione di grave disagio abitativo: famiglie in attesa di alloggio popolare (600.000 domande inevase), sfrattati (49.000 sentenze/anno, l'80 % per morosità incolpevole), residenti in alloggi sovraffollati o insalubri (650.000), senza fissa dimora (96.000). Il fondo affitti dello Stato è sceso da 310 milioni nel 2019 a 100 milioni nel 2025. Le graduatorie ERP (edilizia residenziale pubblica) hanno tempi di attesa medi di 8 anni. Al Sud, il 15 % delle famiglie spende oltre il 40 % del reddito per l'abitazione — la soglia UE di 'sovraccarico abitativo'.
Affitti +30 % in 5 anni nelle principali città
Affitti +30 % in 5 anni — Milano bilocale 1.200 €/mese — rapporto affitto/reddito >50 % under 35
I canoni di locazione nelle grandi città italiane sono aumentati del 30 % tra il 2019 e il 2025: Milano +38 %, Bologna +35 %, Firenze +32 %, Roma +28 %, Napoli +25 %. A Milano l'affitto medio di un bilocale è di 1.200 €/mese, a Bologna 900 €, a Roma 1.000 €. In parallelo, gli stipendi reali sono diminuiti del 3 % (ISTAT). Il risultato: il rapporto affitto/reddito per un lavoratore under 35 supera il 50 % in tutte le città universitarie. Il mercato della locazione è dominato dalla speculazione immobiliare e dalla conversione residenziale→affitto breve, che sottrae stock al mercato delle famiglie.
Under 35 proprietari: 18 % vs 45 % dei genitori alla stessa età
18 % under 35 proprietari (genitori 45 %) — anticipo medio 40.000 € — 60 % under 30 precari
Solo il 18 % degli italiani tra 25 e 34 anni è proprietario della casa in cui vive, contro il 45 % della generazione dei genitori alla stessa età (dati Banca d'Italia). Il motivo è strutturale: stipendi d'ingresso di 1.300 €/mese netti, impossibilità di accumulare il 20 % di anticipo richiesto dalle banche (30.000-60.000 € per un bilocale in città), contratti precari che escludono dal credito (il 60 % degli under 30 non ha un tempo indeterminato). Il Fondo Garanzia Prima Casa copre fino all'80 % per gli under 36, ma la dotazione è insufficiente e le banche applicano spread maggiorati (+0,3-0,5 %) per compensare il rischio. Di fatto, senza genitori garanti, l'acquisto è impossibile.
Housing sociale al 4 %: Olanda 30 %, Austria 24 %
Housing sociale 4 % (Olanda 30 %, Austria 24 %) — 750.000 alloggi ERP, 30 % degradati
In Italia lo stock di housing sociale rappresenta solo il 4 % del totale delle abitazioni — circa 800.000 alloggi. In Olanda è il 30 % (2,4 milioni), in Austria il 24 % (960.000), in Francia il 17 % (5,3 milioni), in Regno Unito il 17 %. L'edilizia residenziale pubblica (ERP) italiana non è stata significativamente incrementata dagli anni '80: il piano GESCAL è stato dismesso nel 1998, il fondo nazionale per l'edilizia sociale è a quota zero. I 750.000 alloggi ERP esistenti sono per il 30 % in condizioni di degrado avanzato: tetti che perdono, impianti non a norma, amianto non bonificato. L'Italia ha semplicemente smesso di costruire case popolari.
7 milioni di edifici in classe E-G: colabrodo energetico
7 mln edifici classe E-G — bolletta media classe G 2.400 €/anno — costo adeguamento 250-300 mld €
Il 74 % degli edifici residenziali italiani è in classe energetica E, F o G — circa 7 milioni di immobili, i più inefficienti d'Europa. Un appartamento in classe G consuma 4-5 volte più energia di uno in classe A: bolletta media 2.400 €/anno vs 600 €. La direttiva UE 'Case Green' (EPBD) richiede che tutti gli edifici residenziali raggiungano almeno la classe E entro il 2033 e la classe D entro il 2040. Il costo stimato per l'Italia: 250-300 miliardi di euro. Il Superbonus 110 % ha speso 123 miliardi di crediti fiscali con efficienza discutibile: ha riguardato soprattutto seconde case e proprietari benestanti, non le fasce deboli.
10 milioni di case sfitte: il 14 % del patrimonio sprecato
10 mln case sfitte (14 %) — Roma 200.000 — 600.000 famiglie in attesa ERP
L'Italia ha circa 10 milioni di unità immobiliari non utilizzate — il 14 % del patrimonio residenziale. Di queste, 2 milioni sono nelle grandi città (Milano 80.000, Roma 200.000, Torino 60.000). Il motivo: proprietari che preferiscono tenere sfitto piuttosto che affittare con rischio di morosità e impossibilità di sfratto rapido (tempi medi: 18 mesi). Contemporaneamente, ci sono 600.000 famiglie in lista d'attesa per un alloggio popolare. Il paradosso è macroscopico: milioni di case vuote e milioni di famiglie senza casa. Servono incentivi per chi affitta e disincentivi per chi tiene sfitto.
Consumo di suolo: +77 km²/anno, il più alto d'Europa
+77 km²/anno — 21.500 km² cumulati — 2,4 m²/secondo
L'Italia consuma 77 km² di suolo naturale o agricolo l'anno — 21.500 km² cumulati, il 7,14 % del territorio nazionale. È il tasso più alto dell'UE in proporzione alla superficie. Ogni secondo vengono coperti 2,4 m² di suolo da cemento, asfalto o costruzioni. Il paradosso: si costruisce su suolo vergine mentre 10 milioni di abitazioni restano vuote. Il consumo di suolo aumenta il rischio idrogeologico (ogni km² impermeabilizzato è un km² che non assorbe pioggia), riduce la biodiversità, distrugge paesaggio e terreno agricolo. La legge sul consumo di suolo è in discussione in Parlamento dal 2012: mai approvata.
Gentrificazione e Airbnb: i centri storici svuotati di residenti
Firenze 14.000 Airbnb — Venezia -50 % residenti centro — +0,4 % affitti per ogni +1 % Airbnb
La proliferazione degli affitti brevi (Airbnb, VRBO) ha sottratto centinaia di migliaia di alloggi al mercato residenziale: Firenze ha 14.000 annunci Airbnb per 370.000 residenti, Venezia 8.000 su 50.000, Roma 35.000 su 2,8 milioni. L'effetto: aumento degli affitti (ogni 1 % di aumento Airbnb → +0,4 % affitti nel quartiere, stima Banca d'Italia), residenti espulsi dai centri storici, desertificazione commerciale (alimentari e servizi sostituiti da negozi per turisti). Firenze ha perso il 50 % dei residenti del centro storico in 20 anni. Senza regolamentazione, i centri storici italiani diventeranno parchi tematici senza abitanti.