Regolamentazione strutturale degli affitti brevi

Gli affitti brevi turistici (Airbnb, VRBO, Booking) hanno sottratto al mercato residenziale delle grandi città centinaia di migliaia di alloggi: stima 600.000 unità a livello nazionale, di cui 180.000 nelle 10 principali città. L'effetto: aumento degli affitti residenziali, espulsione dei residenti dai centri storici, desertificazione commerciale (negozi per residenti sostituiti da souvenir shop). Il gettito fiscale è minimo: la cedolare secca al 21 % (26 % dal secondo alloggio) genera molto meno di quanto la conversione residenziale →turistica sottrae alla comunità. Molti host gestiscono 10-50 alloggi come impresa commerciale mascherata da attività occasionale.

1) Tetto di 120 giorni/anno per le locazioni brevi in tutte le città con indice di tensione abitativa superiore alla media nazionale (circa 50 città). 2) CIN obbligatorio: ogni alloggio deve avere un Codice Identificativo Nazionale visibile su tutti gli annunci — piattaforme obbligate a verificare e rimuovere gli annunci senza CIN. 3) Imposta progressiva: 21 % per il primo alloggio, 42 % dal secondo in poi (disincentivo ai multi-host professionali). 4) Divieto per le zone a saldo residenziale negativo: nei quartieri dove i residenti stanno diminuendo, nessuna nuova licenza di affitto breve. 5) Obbligo per le piattaforme: condivisione dati con Agenzia delle Entrate in tempo reale, trattenuta alla fonte dell'imposta sostitutiva.

Amsterdam: tetto di 30 giorni/anno per le locazioni brevi, registrazione obbligatoria, multe fino a 21.000 € per violazioni. Risultato: -30 % di annunci Airbnb e stabilizzazione degli affitti residenziali. Barcellona: divieto totale di nuove licenze turistiche nel centro storico dal 2024, con moratoria di 5 anni. Berlino: divieto di affittare intere abitazioni per più di 90 giorni/anno senza permesso speciale — multe fino a 500.000 €. Parigi: tetto di 120 giorni/anno, registrazione obbligatoria, 25.000 ispezioni/anno.

Recupero di 50.000 alloggi al mercato residenziale nelle grandi città in 3 anni. Riduzione degli affitti residenziali del 5-10 % nelle zone più tese. Gettito fiscale aggiuntivo: 500 milioni €/anno dalla progressività della tassazione. Stabilizzazione della popolazione residente nei centri storici. Effetto anti-speculazione: disincentivo per i multi-host professionali, che controllano il 40 % degli annunci.